Ristrutturazione ed efficienza energetica di una soffitta

Per coloro che hanno un uso o accesso esclusivo di una soffitta in un edificio ed avevano l’idea non solo di effettuarvi dei lavori di ristrutturazione ma anche di trasformarla in un appartamento a tutti gli effetti, c’è un’ottima notizia. Difatti, sono sempre più le persone che, avendo un piccolo immobile a disposizione, cercano di sfruttarlo dal punto di vista economico, per averne in qualche modo dei profitti. Basta vedere d’altronde diversi appartamenti in città ed anche fuori trasformati in bed&breakfast.

Comunque, in cosa consiste quest’ottima notizia? In pratica, coloro che hanno un accesso esclusivo di una soffitta condominiale la possono adibire, con le dovute limitazioni, ad abitazione. Di conseguenza, è possibile effettuare, in alcuni casi, degli interventi di ristrutturazione ed efficienza energetica di una soffitta. Tuttavia, come abbiamo già detto, tale libertà di azione non è assoluta, ma è limitata in diverse circostanze. Vediamo di chiarire il tutto.

Un pronunciamento importante

Tutto nasce con l’ordinanza 857 del 15 Gennaio 2019 della Corte di Cassazione, in cui si afferma in pratica che non vi è alcuna lesione dell’uso paritetico di eventuali altri partecipanti dalla trasformazione di una soffitta in una nuova struttura abitativa, quando quest’area dell’edificio sia accessibile unicamente ad un solo proprietario.

Dunque, per la giurisprudenza, se altri soggetti non possono accedervi e fare quindi pari uso della cosa comune, all’unico che può accedere in maniera esclusiva alla soffitta è consentito di modificarne l’utilizzo, proprio in virtù della conformazione particolare della struttura abitativa e perciò l’intervento è da ritenersi pienamente legittimo. Tutto ciò quindi permette in generale di ampliare e sfruttare un eventuale singolo godimento, qualora l’architettura di un edificio consenta una modifica di una soffitta.

Eventuali limitazioni di cui tener conto

Il principio appena enunciato è importante, tuttavia presenta giustamente alcuni limiti da non sottovalutare. Un intervento di ristrutturazione, anche nel caso di una maggiore efficienza energetica, e quindi la trasformazione di una semplice soffitta in un’abitazione deve essere attuabile dal punto di vista giuridico, ma anche prettamente tecnico, in quanto si deve valutare se sarà possibile allacciarsi effettivamente ai servizi comuni dell’edificio, nell’ipotesi di realizzazione di bagni o cucine.  

Ed è proprio in tale caso specifico che gli altri condomini potrebbero opporsi, soprattutto qualora tale allacciamento limiti o condizioni il funzionamento dell’intero impianto condominiale. Naturalmente, se non vi dovessero essere tali limitazioni dell’uso dei servizi per gli altri condomini, allora non vi sono problemi alla trasformazione della soffitta ed alla creazione di svariate stanze al suo interno.

Un ulteriore impedimento a tale modifica potrebbe esserci qualora il lavoro edilizio possa creare problemi di sicurezza e stabilità all’intera struttura condominiale. E questo può essere provato soltanto attraverso una perizia tecnica di un esperto.

Un ostacolo ben maggiore potrebbe essere rappresentato dal regolamento contrattuale, che potrebbe espressamente vietare la modifica della soffitta in un’unità abitativa di tipo tradizionale e quindi una trasformazione d’uso. In tal caso, pur in presenza di una conformazione strutturale favorevole all’intervento edilizio, quest’ultimo non potrà essere realizzato, a meno che non si voglia rischiare un’azione legale degli altri condomini.

Dal punto di vista specificamente tecnico, bisogna valutare anche alcuni elementi importanti inerenti tale intervento. In particolare, se il pavimento della soffitta possa reggere lavori edilizi di questo genere, verificare che l’altezza della stessa sia adeguata e se si potranno realizzare delle finestre al suo interno. Naturalmente, la verifica di tali elementi risulta fondamentale, in quanto il locale dovrà avere i requisiti richiesti di abitabilità, altrimenti i lavori non potranno avere luogo.

Un chiarimento necessario

Una soffitta in uso ad un singolo condomino si distingue nettamente da un solaio divisorio tra eventuali piani. In tale caso specifico, l’unica parte comune tra due soggetti proprietari è la parte all’interno dei muri perimetrali che funge da sostegno del piano superiore e da copertura di quello inferiore. In questa situazione, le spese relative a manutenzione e ricostruzione di volte e solai comuni è equamente a carico di entrambi i soggetti proprietari dei due piani confinanti, ma con una suddivisione specifica di tali costi.