Ristrutturare nel centro storico: cosa fare e cosa cambia

Abitare nel centro storico della propria città può avere numerosi vantaggi prettamente legati alle possibilità lavorative ma anche per le varie possibilità di svago che il centro città offre: musei, teatri, pub, locali, bar, insomma, non manca niente.
Inoltre potreste avere ampie possibilità di scelte sulla scuola dei vostri figli, evitando di affidarsi, come spesso accade, alla scuola più vicina.
Una casa nel centro storico, inoltre, vi permette di risparmiare di prendere necessariamente l’auto per spostarvi: nella maggior parte delle città il servizio di trasporto pubblico funziona meglio e gli spostamenti risultano più veloci e meno faticosi, permettendovi di arrivare puntuali e risparmiandovi attimi di irritante traffico.
Ma nel caso in cui decidiate di acquistare una casa che necessita di ristrutturazioni, sarà possibile effettuarla liberamente o occorrono dei permessi differenti?
La risposta, come è prevedibile, non è positiva, il centro storico di ogni città risulta essere una “zona protetta” quindi effettuare le cosiddette “ristrutturazioni pesanti” richiede dei permessi speciali e delle dichiarazioni, il tutto per preservare l’unicità della zona, nel rispetto delle opere del passato in essa presenti.

Zonizzazione: ecco di cosa si tratta

Prima abbiamo parlato di “zona protetta” in riferimento al centro storico che in realtà coincide con la cosiddetta “Zona A”, ma cosa sono queste zone? Vediamolo insieme.
La zonizzazione è uno strumento utilizzato in urbanistica e consiste nel suddividere il territorio di ciascun comune secondo aree omogenee, mettendo insieme tutto ciò che possiede le stesse caratteristiche generali.
Tale scelta permette alla pubblica amministrazione di attribuire ad ogni zona una determinata funzione e le conseguenti attribuzioni di vincoli e limiti che chi vi risiede deve necessariamente rispettare.
In Italia la legge urbanistica ha preso vita nella seconda metà del secolo scorso e la pianificazione urbanistica è la seguente:

• Zona A (cui corrisponde il centro storico), al suo interno si trovano le parti del territorio comunale interessate dalla presenza di edifici e opere edilizie di interesse storico, architettonico e monumentale, in generale culturale;
• Zona B (definita “di completamento”), al suo interno si trovano parti del territorio comunale caratterizzato da una totale o parziale edificazione, la superficie coperta dagli edifici non deve essere inferiore al 13% e la densità di popolazione deve essere superiore ad 1,5m³/m²;
• Zona C (definita “di espansione”), al suo interno si trovano le parti del territorio comunale parzialmente edificate, qui la superficie coperta di edifici è nettamente inferiore al 13% e anche la densità di popolazione non rispetta i limiti previsti per far rientrare l’area nella Zona B, si tratta infatti dei luoghi in cui più spesso vengono effettuati lavori di costruzione;
• Zona E (uso della superficie per fini agricoli), si tratta di quelle aree destinate all’attività agricola, qualunque essa sia;
• Zona F (infrastrutture di interesse pubblico), si tratta di parti del territorio destinate ad impianti ed attrezzature di vario interesse come ospedali, centri sportivi e simili.

Come è facile intuire non tutte i comuni possiedono tutte le zone, spesso ci si ferma alle prime tre, ma la zona che richiede maggiore attenzione ai vincoli è sicuramente la zona A.

Ristrutturazioni: documentazione necessaria

Se dovete ristrutturare una casa nel centro storico dovete quindi prestare attenzione ai limiti relativi alla zona urbana in questione, soprattutto perché negli ultimi mesi città come Firenze hanno tentato di proporre una modifica dell’articolo 13 del Regolamento Urbanistico al fine di permettere di ristrutturare casa ed effettuare cambi di destinazione d’uso senza restrizioni, ma ciò non sembra essere del tutto possibile, adesso, perché in molti sostengono che dare maggiori libertà in tal senso significa mettere a rischio i monumenti e gli edifici storici presenti nella zona.
A quest’affermazione rispondono gli architetti che sostengono che se la città non viene rinnovata allora sarà destinata a “morire” perché verrà presto abbandonata.
Al di là del vostro parere sulla questione, ecco la documentazione necessaria qualora doveste ristrutturare casa:

• Certificato urbanistico edilizio, effettuato non più di un anno prima;
• Documentazione legittimità preesistente, si tratta di una perizia che attesti la legittimità dell’abitazione;
• Quattro copie degli elaborati grafici del progetto, essi vanno firmati dal richiedente, dal progettista e dal direttore dei lavori, in maniera tale che si possa valutare al meglio la fattibilità di quanto richiesto;
• Documentazione fotografica che illustri la posizione dell’edificio in relazione al contesto (con la ripresa di edifici contigui e antistanti);
• Foglio con esatta indicazione del lotto con firma del richiedente e del progettista;
• Illustrare la relazione storico-critica in modo tale da prevedere tutte le possibili alterazioni del tessuto edilizio;
• Relazione tecnica che illustri le modalità e materiali con cui si intende intervenire;
• Atto di proprietà o eventuale delega del proprietario;
• Documentazione sul contenimento dei consumi energetici, molto importanti nel campo dell’edilizia negli ultimi tempi.

Insomma, i documenti necessari non sono affatto pochi, ma sapere cosa è necessario è essenziale per riuscire ad ottenere il permesso nel minor tempo possibile.