Canna fumaria in facciata, un caso particolare

Sono purtroppo consuete delle liti condominiali per lavori edilizi o di ristrutturazione che vengono svolti da un singolo soggetto su un proprio immobile o locale e che vanno magari ad incidere o influire invece sull’uso di un bene ritenuto di natura condominiale appunto. Spesso, dovendo svolgere interventi o innovazioni, è labile e controverso il confine tra bene (e fruibilità) del singolo proprietario ed utilità comune dell’intero condominio.

Tuttavia, a chiarire un po’ la situazione è intervenuta una sentenza del tribunale di Firenze, la n° 189 del 21 Gennaio 2019, che aveva ad oggetto la realizzazione di una canna fumaria in facciata da parte di un condomino e poneva la questione dell’eventuale lesione dei diritti degli altri condomini. Cerchiamo di capire meglio di cosa si tratti e come possa essere interpretato alla luce di eventuali interventi di ristrutturazione od innovazione all’interno di un condominio.

Un lavoro edilizio particolare ed i diritti dei condomini

La questione portata in tribunale riguardava la realizzazione di una canna fumaria, utile ad un’attività ristorativa situata al piano terra di uno stabile e che si districava attraverso un percorso lungo la facciata interna del cortile dello stesso, posta dentro un manufatto di cartongesso, su cui tuttavia non era stato dato il consenso da parte dell’assemblea condominiale.

In pratica, questa canna fumaria si serviva ed utilizzava il muro e la facciata del condominio, tuttavia, comunque, non alterava l’uso originale degli stessi e cioè la delimitazione tra l’ambiente esterno dello stabile rispetto agli interni dello stesso. L’unica modifica chiaramente evidente riguardava soltanto la facciata del fabbricato ed in particolare il suo aspetto esteriore.

La sentenza del tribunale fiorentino afferma quanto segue: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.

Da tutto questo si evince quindi che la realizzazione della canna fumaria non ha leso nessun diritto degli altri condomini, tesi avvalorata ulteriormente dai consulenti della corte, che hanno considerato favorevolmente l’installazione dell’opera sulla facciata del condominio, in quanto ritenuta necessaria ed essenziale per l’attività svolta al piano terra dell’edificio.

Secondo i giudici, comunque, anche nell’ipotesi che un regolamento condominiale affermi sia necessario l’assenso dell’assemblea per effettuare opere di innovazione (o anche di ristrutturazione) di un bene condominiale, tutto ciò rappresenta in pratica una disposizione di tipo procedimentale e non, invece, una deroga all’articolo 1102 del Codice Civile.

Il quale, se non viene leso, offre l’opportunità di servirsi ed innovare, nel caso, un bene comune, purché non si impedisce agli altri condomini di farne uso e non si modifichi la destinazione. Di conseguenza, l’intervento per l’installazione della canna fumaria vede unicamente un vizio procedurale (avrebbe richiesto l’assenso dell’assemblea condominiale), ma non ha in alcun modo leso l’articolo del codice sopraccitato.

Il concetto di innovazione alla luce della sentenza

Partendo da quanto sostenuto a proposito dei lavori riguardanti la canna fumaria, qualsiasi opera o intervento di innovazione (di conseguenza, in un certo qual modo di ristrutturazione edilizia) necessaria a delle unità immobiliari di un edificio condominiale sono legittime e quindi ammesse soltanto se rispettano quanto dichiarato nell’articolo 1102 del Codice Civile, laddove non vi siano deroghe allo stesso, magari attraverso prescrizioni, ad esempio, nel regolamento condominiale.

Concludendo, quindi, l’idea di innovazione (e di ristrutturazione) è associata a quella dell’uso di un bene comune e devono operare entrambe in modo ragionevole, equilibrando le reali ed effettive necessità di tutti gli individui e quindi, ad esempio, di eventuali condomini all’interno di uno stabile. Di conseguenza, qualsiasi intervento edilizio sulle parti comuni di un edificio deve avere come punto di riferimento tale importante equilibrio.