Ristrutturazione: di cosa parliamo

Con il termine ristrutturazione si intendono tutti quegli interventi che vengono realizzati per migliorare, parzialmente o totalmente, la condizione di un immobile, intervenendo sia all’interno sia all’esterno. Opere che permettono non solo maggiore comfort o estetica ma anche, ad esempio, un migliore isolamento termico o una casa più ecologica. Tra le opzioni realizzabili, molto apprezzate da ingegneri e architetti quelle che permettono la produzione di energia in maniera sostenibile dotando l’abitazione, tra l’altro, dei pannelli fotovoltaici.

Una casa più a norma e curata risulta non solo più vivibile ma anche più economica, dal momento che porta le persone che la vivono ad attuare operazioni aventi meno sprechi. Lo Stato italiano ha sviluppato una normativa per quanto riguarda la ristrutturazione dove gli interventi sono divisi secondo tre macro categorie:

• Manutenzione ordinaria. Si tratta di piccole opere di manutenzione edilizia che non prevedono l’acquisizione di permessi di tipo edile né il pagamento di imposte all’amministrazione comunale.
• Manutenzione straordinaria. In questo caso gli interventi conseguiti sono importanti e sono previsti sia la richiesta di permessi sia il saldo di tributi amministrativi.
• Ristrutturazione di grandi opere. Interventi che comportano una modifica radicale dell’immobile. Gli interventi sono di restauro o risanamento conservativo.

Le opere di manutenzione ordinaria riguardano il miglioramento di quanto già esiste e servono, ad esempio, per la pavimentazione, gli infissi, l’installazione di allarme o l’imbiancatura di pareti interne/esterne. Sono considerati opere minori e non devono, quindi, incidere sulla struttura dell’immobile. Non contemplano l’abbattimento di pareti architettoniche né la modifica della disposizione degli ambienti interni e il cambio di uso dell’immobile.

Diverso il discorso per le opere di manutenzione straordinaria e le grandi opere le quali consentono di apportare modifiche più importanti, di tipo strutturale. Nel primo caso si può intervenire sull’architettura degli spazi a patto che la volumetria complessiva rimanga inalterata, mentre nel secondo si possono attuare anche interventi di cambio d’uso e sulla volumetria complessiva. Indispensabile rivolgersi a un tecnico qualificato e la presentazione di un progetto edilizio al Comune di competenza. In caso di assenza di risposta, dopo 90 giorni (che arrivano a 180 nel caso dei centri con più di 100 mila abitanti) vale il silenzio-assenso.

Perché valutare soluzioni di ristrutturazione “chiavi in mano”?

Una ristrutturazione chiavi in mano è un servizio ad alta efficienza che copre dalla A alla Z tutte le attività tipiche di questa tipologia di intervento. In altre parole è l’insieme di tutti i servizi e le attività che riguardano le operazioni di ristrutturazione di un immobile a partire dalle valutazioni preliminari sino alla consegna delle chiavi dopo collaudi e verifiche del caso.

Si tratta di una procedura integrata che ha inizio, per l’appunto, dalla scelta dell’architetto più idoneo in base alle esigenze e alle aspettative del cliente. La scelta non è “casuale” dal momento che le attività che rientrano in un intervento di ristrutturazione sono molteplici: sopralluogo, progetto, desideri del cliente, soluzioni, materiali, rifacimenti ecc…

I vantaggi di un progetto “chiavi in mano”

Un progetto di ristrutturazioni “chiavi in mano”, ovviamente, si occupa anche delle pratiche burocratiche, degli ordini e del monitoraggio dell’avanzamento del cantiere. Quindi il cliente viene sollevato da tutte le pratiche alle quali penserà l’azienda a cui si è rivolto che, in ogni momento, mostrerà nel massimo della trasparenza l’andamento dei lavori.

Al termine delle operazioni l’azienda si occuperà di verificare l’esito della ristrutturazione e di eseguire le operazioni di routine. Queste prevedono il collaudo degli impianti e la chiusura della documentazione che attesta lo svolgimento dei lavori e il loro termine. È questo il momento in cui il cliente riceverà le “chiavi in mano” e potrà finalmente godere della sua nuova abitazione proprio come l’aveva immaginata e desiderata.

Si tratta di una formula molto popolare che lascia ampia scelta di gusto ed estetica al cliente ma che affida l’aspetto tecnico, amministrativo e burocratico all’azienda, in modo tale da ottimizzare i tempi di lavorazione e, quindi, velocizzare tutto l’iter al massimo dell’efficienza.

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Hai bisogno di ristrutturare la casa e ti stai chiedendo quale sia il modo migliore per farlo? hai sicuramente sentito parlare di ristrutturazione casa chiavi in mano, in questo articolo trattiamo proprio la differenza che c’è tra una ristrutturazione con la formula tutto compreso, o chiavi in mano e la normale ristrutturazione edilizia.

Una ristrutturazione casa chiavi in mano sta ad indicare che alla fine dei lavori affidati ad una committente si riceveranno le chiavi per entrare in casa pronta per il suo utilizzo. Questa formula si applica non solo ad un lavoro che prevede la ristrutturazione di una casa in tutti i suoi aspetti ma anche per quei lavori che riguardano opere intermedie di una certa complessità.

L’utilità sta nel fatto che al posto di avere più interlocutori, se ne ha uno solo che fa da collettore per gli altri. Il cliente non dovrà preoccuparsi di cercare varie ditte per diversi lavori che interessano la ristrutturazione. Ristrutturare una casa chiavi in mano può risultare un grande affare come anche un problema. Vediamo cosa può essere utile tenere presente affinché la soluzione chiavi in mano sia un successo.

Il chiavi in mano si ha per una ristrutturazione completa di casa, ma anche di una parte come può essere l’isolamento termico, oppure il rifacimento delle facciate o ancora il sistema idraulico complessivo.

Uno dei vantaggi innegabili di questa formula è la visione completa del progetto e, a fronte di quest’ultimo, conoscere la spesa finale senza sorprese. Avere più interlocutori può rappresentare un problema per il cliente poiché impone un’attività di coordinamento ed organizzazione.

Le ristrutturazioni chiavi in mano risultano vantaggiose, anche perché i costi complessivi sono minori rispetto ad una ristrutturazione classica in cui ci si deve sobbarcare tutto l’onere di individuare i singoli tecnici per i vari interventi, il tempo necessario per seguire i lavori e la burocrazia. Inoltre, il budget è definito con un capitolato puntuale e la spesa maggiore non cambia in corso d’opera (salvo incontrare imprevisti che come tale non sono quantificabili). Infine, gli aspetti burocratici sono gestiti dall’impresa (dichiarazione di inizio lavori, pratiche sulla sicurezza del cantiere, certificazioni di lavori a regola d’arte, certificazioni energetiche in caso di interventi sul miglioramento termico ed energetico dell’immobile e così via). La formula delle ristrutturazioni chiavi in mano sono ideali per chi sta programmando un trasloco in un’immobile da rimodernare o per chi non ha tempo e non può essere presente sul posto.

Come scegliere una ditta?

Nella formula chiavi in mano, l’interlocutore è solo uno. Ciò da un punto di vista sostanziale è un vantaggio per coloro che hanno poco tempo e si fidano dell’interfaccia della committente.

Al contrario avere un solo interlocutore che non fornisce tutte le informazioni necessarie, potrebbe metterci in una situazione delicata. In fin dei conti abbiamo affidato il controllo di una parte della nostra vita, ad un’altra persona. Il tecnico incaricato di interfacciarsi con il cliente, è comunque un rappresentante della committente per cui la sua professionalità è decisiva per la buona riuscita dell’intero progetto. Una ditta esperta in progetti chiavi in mano mostrerà diverse strade, selezionerà differenti materiali e ti spiegherà la differenza qualitativa ed in termini di costo.

Per evitare problematiche con la committente, la fase di selezione deve essere svolta con molta attenzione. Ciò che bisogna verificare è il livello di professionalità generale. Questo lo si desume dalle ristrutturazioni già eseguite. Devono essere diverse e di livello almeno pari al lavoro che intendi affidare.

La soluzione chiavi in mano è un servizio e come tale ha un costo. Bisogna però dire che il costo finale della ristrutturazione, potrebbe essere inferiore alla cifra totale che viene fuori dall’affidamento dei lavori a diverse imprese. Ciò succede poiché le aziende specializzate nel chiavi in mano hanno maggiori possibilità di scontare la merce e i servizi, a fronte di una superiore capacità contrattuale. Avere un unico riferimento, che colletta per noi le aziende per la scelta degli arredi, per esempio, equivale a moltiplicare le possibilità di risparmio grazie ad una selezione dei preventivi che viene fatta a monte.

Nel tempo la ristrutturazione casa chiavi in mano si è dotata di tecnologia adeguata a fornire al cliente informazioni in tempo reale sullo stato dei lavori. Iniziano a diffondersi le app che forniscono questo servizio aggiuntivo.

Per concludere è buona prassi valutare un altro aspetto. Riguarda il rapporto con il tecnico professionista che deve coordinare tutti e fornirti le necessarie informazioni. E’ meglio conoscerlo prima di firmare un contratto, una valutazione delle sue competenze ti permette di capire se ha le qualità necessarie per fare ciò che dice. Si tratta di un dipendente o di un professionista esterno assoldato per questo progetto? questa domanda serve a dirti che il progettista potrebbe essere anche un tuo rappresentante e non della committente, o per lo meno potresti essere tu stesso a pagarlo.

Dal sopralluogo all’inizio dei lavori: come procedere

Il sopralluogo è la fase più importante dell’intero processo perché è l’occasione in cui il cliente viene ascoltato in modo tale che l’azienda scelta possa effettivamente creare un preventivo soddisfacente. La proposta dovrà contenere costi e tempi di esecuzione e, quindi, mostrare il progetto “chiavi in mano”.

Ecco perché questa espressione significa che il cliente viene accolto e seguito da un team di esperti che si avvicenderanno tra loro con l’obiettivo di assicurare qualità, rapidità ed efficienza dall’inizio al termine dei lavori.

Una volta prodotti preventivi e progetti il cliente avrà modo di visionarli e stabilire eventuali migliorie o correzioni per dare vita al progetto finale che, di li a poco, verrà reso esecutivo. Prima di dare il via ai lavori, tuttavia, sarà necessario passare in rassegna i materiali e le forniture per ridurre costi e sprechi e, soprattutto, rimanere all’interno delle aspettative e dei desideri del cliente.

Una buona ristrutturazione – tradizionale o con formula chiavi in mano – deve prevedere cinque fasi fondamentali:

1. Sopralluogo;
2. Analisi;
3. Progettazione;
4. Realizzazione;

Durante la fase di selezione della ditta è importante che prima di formulare qualsiasi preventivo, si rediga un computo metrico (lo può fare un geometra comunale o un architetto di vostra fiducia) da sottoporre alle varie ditte in fase di selezione per avere un’idea della quantità dei lavori e delle reali dimensioni dell’immobile. Una buona ditta – a prescindere dal computo metrico – richiede sempre un sopralluogo per constatare lo stato effettivo dell’immobile. Il sopralluogo impone un’analisi degli interventi e dei materiali, l’analisi va condotta con il proprietario per valutare le sue intenzioni e gli obiettivi. In base all’analisi si predispone la progettazione (per esempio, si ridisegna la mappa elettrica e idraulica nei casi di ristrutturazioni radicali o la definizione dei nuovi infissi, l’installazione di un nuovo impianto di riscaldamento e simili). La progettazione viene svolta insieme al tecnico della ditta che propone diverse soluzioni, materiali, tipologie in base alle quali il proprietario orienta le proprie scelte. Maggiori sono le possibilità di scelta, migliore è la ditta. Una volta affidati i lavori, comincia la fase della realizzazione che a sua volta si suddivide in fasi determinate in base alla sequenza dei lavori da fare e alle priorità. La ditta – in base al progetto redatto – fornisce una tempistica certa entro cui consegnare la casa finita che può variare da pochi giorni a un paio di settimane in base a imprevisti, ritardi dei fornitori, condizioni climatiche. L’ultima fase è la consegna dell’immobile con il versamento dell’ultima rata per il pagamento dei lavori qualora tutto sia a regola d’arte.

Mutuo per la ristrutturazione: consigli per la scelta

Acquistare una nuova abitazione può essere una buona idea, certo, ma se invece si scegliesse di rimettere a nuovo l’immobile che già si ha a disposizione? Una scelta interessante che permette di non rinunciare alla propria casa realizzando quei comfort che si sono sempre desiderati e, per alcune persone, una necessità. Un’opzione praticabile a patto di riuscire a ottenere un mutuo per ristrutturazione. In questo articolo andremo a vedere meglio in cosa consiste una ristrutturazione e come funziona il finanziamento tramite mutuo.

Per ottenere condizioni più vantaggiose per dare nuova vita all’immobile, venendo incontro ai bisogni e ai desideri di chi lo abita ogni giorno. Una soluzione che consente, allo stesso tempo, di conseguire un maggiore valore sul mercato e le spese sostenute risultano un vero e proprio investimento.

Come funziona il mutuo per ristrutturazione

Una volta che avete pensato a quali interventi attuare per il vostro immobile non vi rimane che ottenere il mutuo per ristrutturazione, una forma di prestito che permette di ottenere la liquidità necessaria a realizzare gli interventi. La formula è pressoché analoga a quella di un qualsiasi mutuo per l’acquisto di una casa, cambia solo lo scopo finale. I fattori che possono variare a seconda delle condizioni di stipula sono i seguenti:

• Arco di tempo di stipula. Va dai 5 ai 30 anni.
• Tasso del mutuo. Può essere fisso, variabile o misto.
• Importo della rata.
• Possibilità di sospensione.

La somma finanziata generalmente non è superiore all’80% e le condizioni del finanziamento tengono conto del tipo di intervento di ristrutturazione che si vuole realizzare: manutenzione ordinaria, straordinaria o grandi opere. Anche i documenti richiesti per ottenere il mutuo per ristrutturazione sono diversi a seconda di questo fattore. Si tratta di:

• Preventivo dell’impresa che esegue i lavori.
• Progetto edilizio.
• Eventuale comunicazione al comune e relative certificazioni che dimostrano la regolarità rispetto ai permessi per attuare le opere di ristrutturazione.
• Attestato di inizio attività.
• Documentazione di reddito e relative garanzie.

La somma finanziata può essere erogata sia in un’unica soluzione sia in più tranche. Segnaliamo, inoltre, che per conseguire le pratiche di un mutuo per ristrutturazione non è indispensabile recarsi di persona presso l’ente creditizio ma si può fare anche tutto comodamente online, risparmiando tempo e solitamente anche denaro, essendo le offerte particolarmente convenienti. Dare uno sguardo online è, in ogni caso, un buon modo per informarsi in autonomia, facendosi trovare preparati qualora, invece, si volessero negoziare personalmente le condizioni in presenza.

Quali documenti occorrono per ottenere il mutuo di ristrutturazione

Per qualsiasi tipo di ristrutturazione che si andrà a scegliere, ottenere il mutuo dalla banca è un procedimento semplice. Oltre ai classici documenti che servono quando si acquista casa, come le ultime buste paga e il contratto di lavoro bisogna munirsi delle seguenti carte. Ovviamente questo cambierà in base al tipo di ristrutturazione che si andrà ad effettuare:

• Per la manutenzione ordinaria occorre un semplice preventivo di spesa rilasciato dalla ditta o un professionista che andrà a effettuare i lavori.
• Per quella straordinaria oltre al preventivo di spesa occorre il progetto dei lavori che si effettueranno o dalla DIA (denuncia di inizio lavori) o la domanda di autorizzazione per effettuare i lavori rilasciata dal Comune di appartenenza.
• Per quanto riguarda le grandi opere i documenti necessari sono il preventivo di spesa, la concessione edilizia e la ricevuta del versamento effettuato all’amministrazione comunale.

Modalità di erogazione

Una volta approvato il finanziamento da parte dell’istituto di credito, spetterà al mutuatario decidere la modalità con la quale il muto verrà erogato. Esistono due tipologie di erogazione:

• Unica soluzione: questo tipo di soluzione generalmente viene concesso per le ristrutturazioni ordinarie che riguardano semplici interventi di manutenzione. Il prestito essendo erogato in un’unica soluzione dovrà essere restituito alla banca tramite rate mensili che saranno calcolate in base alla propria situazione economica e contrattuale. L’ammontare del mutuo erogato con questa modalità non supera i 70000€.
• SAL (stato di avanzamento dei lavori): questo tipo di modalità di erogazione del mutuo si sceglie nella maggior parte delle volte quando si affrontano grandi opere di manutenzione. Anche in questo caso il mutuatario otterrà l’intera cifra sul proprio conto corrente ma per usufruirne dovrà presentare la fattura e il relativo bonifico di pagamento per gli interventi sull’appartamento.

Bonus ristrutturazione

Per le ristrutturazioni edilizie sono previste dalla legge di stabilità delle agevolazioni fiscali, nello specifico un rimborso pari al 50% per un importo massimo di 96 mila euro. Nel testo della nuova legge si parla anche del bonus per l’acquisto di mobili o di grandi elettrodomestici ad alto risparmio energetico fino ad un importo massimo di 10 mila euro.

Differenze fra mutuo fondiario e ipotecario?

Con questo termine noi intendiamo un finanziamento a medio o lungo termine, dando come garanzia l’ipoteca di un immobile di primo grado, concesso da una banca in favore di una persona, per costruire o ristrutturare un immobile.

Il capitale rilasciato non può essere superiore ad una determinata percentuale che viene stabilita a seconda del valore totale dell’immobile. Le regolamentazioni in materia sono definiti sia nel Testo Unico bancario che dal R.D.del 16 luglio 1905 n.646, che potete trovare nella sezione I del capo VI

La rilevanza del mutuo fondiario è “consolidazione” del credito della banca che poi successivamente viene garantito dalla banca, questo si verifica quando viene decretato nel corso di 10 giorni dalla data d’iscrizione dell’ipoteca. Successivamente a questi passaggi non si può più revocare la richiesta. Nel caso in cui non si dovesse pagare la quota mensile per due mesi consecutivi, la banca può richiedere senza problemi la confisca del bene.

Sono delle tipologie di mutuo abbastanza simili, ma vanno comunque differenziate. Bisogna saper riconoscere le differenze tra i du ed è molto importante farlo soprattutto per non confondersi nel momento in cui si va a sottoscrivere un impegno così importante.

Si possono risparmiare grosse somme di denaro anche semplicemente richiedendo l’acquisto della prima casa; se si vuole fare richiesta e la motivazione del finanziamento è questa, il mutuo fondiario è decisamente più indicato per risparmiare più soldi sulle varie spese necessarie. Succede spesso però che moltissime persone richiedano, per mancanza di fondi, un finanziamento con importo superiore all’80% del valore complessivo dell’immobile ipotecato, che è ovviamente il massimo che si può richiedere con quello fondiario, quindi il più richiesto ed erogato rimane quello ipotecario.

• Mutuo Fondiario: le caratteristiche di questa tipologia sono la durata (varia da minimo 1 anno fino ad un massimo di 30 anni), la quantità di denaro erogabile ed il tipo di ipoteca. Uno dei benefici è un taglio netto ai costi, in quanto la somma che si va a richiedere viene versata in un unico momento e con dei tassi d’interesse inferiori agli standard. Tra l’altro, gli interessi passivi, possono essere sottratti fisicamente, rendendo il tutto ancora più economico. Ha anche come garanzia un’ipoteca sull’immobile di primo grado.
• Mutuo Ipotecario: Questo tipo di mutuo invecepuò essere erogato per molteplici motivazioni ed ha una durata spesso sopra i 5 anni. Le banche usano diverse modalità di garanzia, addirittura si potrebbe arrivare ad una vendita all’asta dell’immobile per recuperare i soldi dell’investimento. Proprio per questo motivo, il mutuo deve essere stipulato in presenza di un notaio in modo da potersi avvalere di una rivalsa sul bene. L’ipoteca di un immobile deve essere per forza registrata nel “Registro degli immobili” ed ha una validità di 20 anni, se dopo questo tempo non viene rinnovata, perde di validità.

Requisiti per richiedere un mutuo fondiario

Per ottenere quindi un mutuo fondiario bisogna procurarsi i documenti ed avere i presupposti che andremo ad elencare:

• Il contratto può essere stretto solo ed esclusivamente fra il cliente e la banca;
• La durata può variare da medio a lungo termine;
• La garanzia che si dà alla banca può essere solo l’ipoteca di primo grado sull’immobile;
• La motivazione per cui si richiede il finanziamento può essere solo l’acquisto della prima casa;
• La cifra richiesta alla banca non può superare un limite massimo, espresso in percentuale sul valore dell’immobile dato in permuta. Questa percentuale si attesta sull’80% del valore complessivo;

Bisogna anche tenere bene a mente che bisogna attivare l’ipoteca sull’immobile nello stesso momento in cui viene erogato il mutuo dalla banca al quale è stato richiesto.

Come ogni tipologia di mutuo quello fondiario ha dei pro e dei contro ed ovviamente bisogna valutarli entrambi molto bene, essendo un impegno decisamente importante e che consiste in scadenze ed impegni finanziari spesso a lungo termine.