Ristrutturazione e compravendita, chi beneficia delle relative detrazioni

Nel corso di questi anni, le detrazioni di natura fiscale sono divenute un elemento importantissimo per incentivare non solo la compravendita degli immobili, ma anche eventuali interventi di ristrutturazione su di essi. Le varie iniziative statali, anche sotto forma di rimborso Irpef per i soggetti richiedenti, infatti permettono ad un proprietario, da un lato, di ottenere indietro parte delle spese sostenute per lavori edilizi e, dall’altro, per le aziende attive nel settore immobiliare, di poter lavorare e svilupparsi.

Infatti, la ristrutturazione e la compravendita di un immobile sono state agevolate in maniera particolare da tali detrazioni fiscali, le quali hanno fornito un sostegno importante ai settori edile ed immobiliare, soprattutto nei periodi meno favorevoli e di crisi economica generale. Considerando comunque la non semplice normativa al riguardo, può capitare di non avere chiaro chi possa beneficiare di simili particolari detrazioni. Cerchiamo di approfondire meglio questo argomento.

Quali i costi che possono essere rimborsati

Sono diversi i benefici fiscali che si possono ottenere in caso ad esempio di ristrutturazioni edilizie: da quelli relativi a lavori ordinari e straordinari su un immobile fino a quelli connessi ad interventi per il risparmio energetico. Tuttavia, ricordiamo che le detrazioni sono collegate all’immobile in cui sono effettuati tali lavori e non al soggetto che li fa compiere. Ciò è specificato nella circolare 7/E/2018 dell’Agenzia delle Entrate.

Nel caso di una compravendita di una casa su cui sono stati effettuati interventi edilizi, le detrazioni fiscali richieste ed ottenute per tali lavori si trasferiranno al nuovo acquirente della stessa, nell’ipotesi che se ne usufruisse ancora. Comunque, sono diverse le situazioni che coinvolgono questo genere di benefici ed i soggetti che ne potrebbero usufruire. Chiariamo un po’ le idee.

Nel caso di una compravendita immobiliare

Come abbiamo già accennato, in tale particolare ma comune situazione, tranne se vi sia un accordo specifico tra le parti, le detrazioni fiscali si spostano generalmente dal venditore all’acquirente dell’immobile, naturalmente per la quota residua ed ancora non utilizzata dal primo soggetto. Tuttavia, può capitare che le parti decidano che ad usufruirne ancora sia il vecchio proprietario e non il nuovo.

In tal caso specifico, però, questa decisione dovrà essere evidenziata nell’atto di compravendita dell’abitazione oppure all’interno di una scrittura privata autenticata. Infatti, tale scelta non può essere indicata sul semplice preliminare di vendita, bensì su un documento finale. Se, invece, oggetto della vendita è soltanto una quota di un immobile, le detrazioni non possono essere “trasferite” all’acquirente della stessa.

Nell’ipotesi di donazioni o usufrutto

Se si effettuasse una donazione a titolo gratuito o una permuta, le regole sono simili a quanto previsto per la compravendita e quindi si ha un trasferimento delle agevolazioni fiscali dal vecchio al nuovo proprietario. Nell’ipotesi di un contratto di usufrutto, invece, tale passaggio di benefici ad un eventuale usufruttuario non è ammesso.

Nel caso vi siano comodatari o inquilini

Se a pagare delle spese per dei lavori di ristrutturazione fossero invece stati un inquilino oppure un comodatario di un’abitazione, allora questi due differenti soggetti potranno continuare a beneficiare delle detrazioni fiscali connesse a tali interventi edilizi, anche nel caso in cui, successivamente, il loro contratto fosse giunto al termine. Pertanto essi potranno usufruire comunque del rimborso previsto.

Nell’ipotesi di eventuali successioni

In un caso specifico come questo, il soggetto che potrà continuare ad usufruire delle detrazioni fiscali previste è unicamente l’erede che possiede l’abitazione e ne ha piena disponibilità. Se poi vi dovessero essere più eredi, allora tali benefici dovranno essere ripartiti tra loro in maniera equa solo nel caso in cui nessuno in particolare possa usufruire effettivamente dell’immobile.

Se quest’ultimo, invece, viene ereditato e poi dato in locazione, ci si ritrova in una situazione assai particolare: le quote di detrazioni fiscali non ancora utilizzate saranno sospese fino alla conclusione del contratto d’affitto, mentre in caso di vendita a terzi esse andranno perse completamente. Se tali agevolazioni vengono usufruite da un affittuario, le quote residue di queste andranno al suo erede, ma solo nell’ipotesi in cui questi subentri al primo nel contratto d’affitto.