Cambio destinazione d’uso: cosa è e come funziona

Sempre più spesso quotidianamente si assiste al cosiddetto cambio di destinazione d’uso di un immobile. Questo ovviamente riguarda quella cerchia di proprietà che per un motivo o per un altro cambiano la propria finalità di utilizzo: all’interno quindi vi troviamo appartamenti classici, uffici pubblici e/ o privati, affittacamere, garage, box, depositi e magazzini.
Per potere raggiungere il nostro obiettivo però bisogna seguire un iter burocratico ben preciso e a tal proposito è doverosa una specifica prima di proseguire. In molti confondono catasto e urbanistica senza cogliere realmente la differenza che intercorre tra i due termini. Quando ci riferiamo al classico cambio di destinazione d’uso facciamo riferimento in primis all’urbanistica in quanto facciamo richiesta esplicita al comune; solo in una seconda fase entra in gioco l’aggiornamento della parte fiscale al catasto. Determinante dunque, al fine di ottenere il cambio di destinazione d’uso è la pratica urbanistica.

Le sette categorie riconosciute dalla legge

Quando parliamo di normativa urbanistica ci vengono indicate ben sette macro categorie all’interno delle quali deve necessariamente rientrare il nostro cambio di destinazione. Queste sono:

• Categoria residenziale: quivi si fa riferimento a qualsiasi tipologia di abitazione, sia essa in condominio oppure o esclusiva in loco. All’interno troviamo dunque oltre al classico appartamento anche gli studi professionali e gli affittacamere;
• Categoria industriale e/ o artigianale: in questo campo rientrano industrie, artigiani, corrieri, laboratori di riparazione, imprese edili o comunque tutte quelle attività che sono finalizzate alla produzione di beni o materiali;
• Categoria commerciale al dettaglio: in questo campo troviamo esposizioni merceologiche, attività nate per la somministrazione di alimenti e bevande (vedi quindi bar, pub, ristoranti e piccoli fast food), negozi di vicinato e attività similari;
• Categoria turistica-ricettiva: quando si va in vacanza una delle prime cose sulle quali focalizziamo l’interesse è l’albergo o comunque la struttura che dovrà ospitare le nostre famiglie. In questa categoria quindi rientrano alberghi, hotel, b&b, e altre attività di matrice comunque alberghiera;
• Categoria direzionale: quindi banche, poste, assicurazioni centri di ricerca oppure uffici privati e studi professionali di qualsiasi natura;
• Categoria commerciale all’ingrosso e depositi: quindi qui troviamo tutti quei grandi depositi con finalità di vendita all’ingrosso e non commerciale;
• Categoria agricola: infine ecco l’ultima categoria dove possiamo trovare tutti i siti nati produzioni agrarie, di forestazione, di coltivazioni di campi, boschi o pascoli.
  A differenza di quanto si possa suppore, infine, gli agriturismi rientrano in questa categoria e non in quella turistica-ricettiva.

Quando non è possibile il cambio di destinazione d’uso

Come detto precedentemente per ottenere un cambio di destinazione d’uso bisogna rispettare quello che è un ben preciso iter burocratico suddiviso in più fasi. Ci sono però delle condizioni riconosciute dalla legge nelle quali non è possibile ottenere il nostro obiettivo:

• Vi sono delle limitazioni se viviate all’interno di un condominio e il regolamento dello stesso vieti il cambio. Quest’ultimo è valido solo ed esclusivamente se viene approvato dall’unanimità dei condomini mentre se vi è una maggioranza qualificata, assoluta o relativa non vi può essere alcuna restrizione;
• Vi sono delle ovvie limitazioni se l’immobile in questione per via di problemi strutturali non rispecchia in toto le norme previste dalla legge. In questo campo rientrano in gioco le prescrizioni igienico-sanitarie e i rapporti aeroilluminati;
• Non si può procedere al cambio di destinazione d’uso se il piano urbanistico comunale indichi esplicitamente che ciò non può avvenire: per saperlo basta recarsi in comune e ricercare il proprio immobile all’interno delle mappe e tutto ciò avviene tramite il Piano strutturale e Regolamento Urbanistico.

Come visto, dunque, è possibile ottenere un cambio di destinazione d’uso del proprio immobile in base a ciò che riteniamo più opportuno farne: ovviamente ci sono dei paletti e questi devono necessariamente essere rispettati senza restrizione alcuna. La legge e legge ma se prendiamo in analisi la quantità di immobili presenti e la quantità di divieti presenti bisogna essere proprio sfortunati per ottenere l’obiettivo che ci siamo prefissati.